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【令和2年度税制改正】居住用賃貸建物の消費税還付スキーム封じについて

令和2年度税制改正において、居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除制度の見直しが盛り込まれています。

現時点では税制改正法律案が衆議院を通過した段階ですので、ほぼ施行されるといってよいでしょう。

「金地金スキーム(金地金の売買で課税売上げを作る)はいつ封じられるか?」 と以前から注目されていましたが、今回の改正では、金地金スキームのみならず、 課税売上を作り出して消費税還付を受けるすべての方法を封じる改正内容となっています。

 

居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限

改正の内容

次の両条件を満たす居住用賃貸建物については、 仕入税額控除の適用ができないこととなります。

  1. 住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物
  2. 高額特定資産または調整対象自己建物高額資産に該当するもの

 

①の建物には、「建物附属設備」も含みます。

②の「高額特定資産」 とは、 一取引単位につき支払対価の額が1,000 万円以上(税抜)の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。

また、「調整対象自己建設高額資産」とは自ら建設等をした場合の資産をいいます。

つまり、棚卸資産である場合も含め、住宅の貸付けを目的とした 1,000 万円以上のマンション、 アパート、 戸建てなどを購入・建築した場合には、消費税の還付を受けることができなくなります。

支払対価の額 改正前 改正後
1,000万円以上 課税売上割合に応じた仕入税額控除も可能 居住用賃貸建物に該当すると仕入税額控除不可
1,000万円未満 課税売上割合に応じた仕入税額控除も可能

なお、 1階がテナント ( 店舗 ・ 事務所など ) への賃貸用、2階以上が居住賃貸用となっている併用賃貸マンションの場合には、テナント部分は仕入税額控除の対象となります。

 

改正による影響

仕入税額控除ができなくなる具体的なケースは次のとおりです。

  • 会社や個人事業主が副業として金地金スキームなどを利用し、居住賃貸用建物を取得する場合
  • 会社が従業員社宅を取得する場合
  • 社長個人の自宅を会社が取得し役員社宅にする場合
  • 店舗・事務所の賃貸収入や太陽光発電の売電収入などで課税売上がある不動産投資家が居住賃貸用建物を取得する場合

 

居住用賃貸建物の仕入税額控除の加算調整

改正の内容

居住用賃貸建物の仕入等の日から同日の属する課税期間の初日以後3年を経過する課税期間の末日までの間に、居住用から居住用以外 (店舗や事務所) に転用したり、 建物を売却したりする場合には、 一部仕入税額控除を認める調整措置が設けられます。

第1期 第2期 第3期
改正前 課税売上割合に応じた仕入税額控除も可能
改正後 仕入税額控除ができない 一部仕入税額控除できる

 

改正による影響

居住賃貸用建物を仕入・売却する不動産事業者は、仕入税額控除のタイミングが 仕入時点から売却時点に変わりますので、資金繰りに影響が出ることが予想されます。

取得した課税期間の初日から3年を超えてしまいますと仕入税額控除ができなくなる点に注意が必要です。

 

適用時期

今回の改正は令和2年 10 月1日以後に仕入を行った居住用賃貸建物から適用されます。

ただし経過措置として、令和2年 10 月1日以後の仕入であっても、 令和2年3月 31 日までに締結した契約に基づく仕入については適用されません。

ですので、今年9月末までに仕入れたもの、または3月末までに契約したものは現行どおりの取扱いとなります。

 

※本記事は執筆時点のものであることをご留意ください

 

4/6追記

通達により「居住用賃貸建物」に該当しない場合が例示されました。
消費税法基本通達11-7-1【新設】(住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物の範囲)
(1) 建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
(2) 旅館又はホテルなど、旅館業法第2条第1項《定義》に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物
(3) 棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの
上記は仕入税額控除の制限の対象にはなりません。
また、「居住用賃貸建物」に該当するかどうかの判定時期は、原則として課税仕入れを行った日の状況によります(同通達11-7-2【新設】)。

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