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住宅ローン控除で誤りやすいもの

住宅ローン控除(正式には住宅借入金等特別控除といいます)とは、住宅ローンを組んで一定の住宅を購入、新築、増改築などを行った場合に、所得税(住民税)から控除される制度です。年末調整を受けるサラリーマンの方などは還付申告となります。

計算自体は複雑なものではなく、年末における住宅ローン残高に一定の割合を掛けることで、税額控除できる金額を算出することができます。
ただし、他制度との関係をきちんと理解していないと計算を間違えてしまいます。

 

住宅取得資金を贈与された方が注意するべきこと

住宅ローン控除額は、「Ⓐ住宅の取得価額等」と「Ⓑ住宅ローンの年末残高」を比較し、いずれか少ない方の金額に基づき計算します。

住宅取得時に、その資金について贈与を受けた場合の特例を利用した場合には、受贈額を「Ⓐ住宅の取得価額等」から差し引く必要があります。

つまり、「Ⓐ住宅の取得価額等−贈与された金額」と「Ⓑ住宅ローンの年末残高」を比べて少ない方を計算の基礎とするということです。

住宅取得のための資金についての特例とは、「住宅取得資金の贈与の特例」といい、以下のものです。

  • 直系尊属からの住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税(措法70の2)
  • 特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例(措法70の3)

 
ざっくり言えば、親や祖父母から住宅取得資金として贈与された場合に贈与税を非課税にできたり、相続税と合算できたりする制度ですが、こうした制度を利用をした方は要注意しましょう。

 

譲渡特例を利用した方が注意するべきこと

新居への居住開始年とその前後2年、つまり計5年間に、譲渡特例の適用を受けた場合には、その新居について住宅ローン控除を受けることができなくなります

ただし、新居に住み始めた年分において住宅ローン控除の適用を受け、その翌年または翌々年中に新居を売却した場合には、譲渡特例の適用を受けることはできます。

なお、譲渡特例とは次のものを指します。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3①)
  • 居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35①(同条③の適用除く))
  • 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2、36の5)
  • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(措法37の5)
  • 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例(旧措法37の9の2)

 

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